LTV là gì? Công thức tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản

Vì sao ngân hàng dùng LTV

Khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vốn. Nhưng giá tài sản có thể giảm, việc bán tài sản mất thời gian và tốn chi phí. LTV tạo ra một khoảng đệm: nếu chỉ cho vay 70% giá trị căn nhà, giá nhà phải giảm hơn 30% (chưa tính chi phí xử lý) thì ngân hàng mới bắt đầu thiếu hụt khi bán tài sản.

LTV còn đo mức độ cam kết của người vay. Người đã bỏ ra 30% đến 50% tiền của mình vào tài sản thường cố gắng trả nợ hơn người gần như không bỏ đồng nào. Vì vậy LTV thấp thường đi kèm xác suất vỡ nợ thấp hơn và tổn thất khi vỡ nợ (LGD) thấp hơn.

LTV tối đa phụ thuộc vào những gì

Mỗi ngân hàng quy định LTV tối đa trong chính sách tín dụng nội bộ, khác nhau theo loại tài sản, mục đích vay và hồ sơ khách hàng. Tài sản thanh khoản tốt, giá ổn định như sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá do chính ngân hàng phát hành thường được cho vay với LTV cao. Bất động sản, ô tô, máy móc chuyên dụng thường có LTV thấp hơn vì khó bán và giá biến động.

Bên cạnh chính sách nội bộ, quy định về tỷ lệ an toàn vốn của Ngân hàng Nhà nước gắn hệ số rủi ro của một số khoản vay bất động sản với mức LTV, nên khoản vay LTV cao làm ngân hàng tiêu tốn nhiều vốn hơn. Đây là một lý do khiến ngân hàng thận trọng với các khoản vay có LTV cao.

• Loại và tính thanh khoản của tài sản bảo đảm.
• Mục đích vay: mua nhà để ở, đầu tư, kinh doanh hay tiêu dùng.
• Thu nhập và lịch sử tín dụng của người vay.
• Chính sách khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng theo từng thời kỳ.

Giá mua và giá ngân hàng định giá

Mẫu số của LTV là giá trị tài sản do ngân hàng hoặc đơn vị thẩm định giá được ngân hàng chấp nhận định giá, không phải giá ghi trên hợp đồng mua bán. Giá định giá thường thận trọng hơn giá thị trường, nhất là với bất động sản ở khu vực ít giao dịch. Vì vậy người mua nhà thường bất ngờ khi số tiền được vay thấp hơn dự tính.

LTV cũng không đứng yên. Khi người vay trả bớt gốc, LTV giảm; khi giá tài sản giảm, LTV tăng. Với khoản vay cầm cố cổ phiếu hay giấy tờ có giá biến động, ngân hàng theo dõi LTV liên tục và yêu cầu bổ sung tài sản hoặc trả bớt nợ khi LTV vượt ngưỡng.

LTV và khả năng trả nợ

LTV đo độ an toàn của tài sản bảo đảm, tức nguồn trả nợ thứ hai. Ngân hàng vẫn đánh giá nguồn trả nợ thứ nhất là thu nhập hoặc dòng tiền của người vay, qua các chỉ tiêu như tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) với cá nhân hoặc hệ số khả năng trả nợ (DSCR) với doanh nghiệp. Tài sản có giá trị cao không thay thế được thu nhập đủ để trả nợ hằng tháng.

Formula

Example: Vay mua căn hộ của một khách hàng giả định

Common Mistakes

• Tính số tiền được vay theo giá mua thay vì giá ngân hàng định giá.
• Nghĩ rằng LTV thấp thì chắc chắn được vay: ngân hàng vẫn từ chối nếu thu nhập không đủ trả nợ.
• Coi LTV là cố định suốt thời gian vay, trong khi LTV thay đổi theo dư nợ và giá trị tài sản.
• Nhầm LTV với tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): LTV so với tài sản, DTI so với thu nhập.

Quick Check

FAQ