Hàm IRR trong Excel: cú pháp, ví dụ tính và cách đọc

IntermediateUpdated 09.11.2026

Hàm IRR trong Excel (Internal Rate of Return) trả về tỷ suất hoàn vốn nội bộ của một chuỗi dòng tiền cách đều nhau, tức mức lãi suất chiết khấu làm NPV của toàn bộ dòng tiền, kể cả khoản đầu tư ban đầu, bằng 0. IRR cho biết dự án tự sinh lời bao nhiêu phần trăm mỗi kỳ.

IRR dùng để làm gì

IRR trả lời câu hỏi mà nhà quản lý rất thích: dự án này sinh lời bao nhiêu phần trăm một năm? Con số phần trăm dễ so sánh với lãi suất vay ngân hàng, chi phí vốn hay lợi suất tiền gửi, nên IRR xuất hiện trong hầu hết tờ trình đầu tư, mô hình tài chính dự án và hồ sơ gọi vốn.

Quy tắc quyết định đơn giản: nếu IRR lớn hơn chi phí vốn (hoặc tỷ suất sinh lời yêu cầu), dự án tạo thêm giá trị; nếu nhỏ hơn, dự án không đạt yêu cầu. Với dự án đơn lẻ có dòng tiền thông thường (một lần chi ra rồi các năm thu vào), quy tắc IRR cho cùng kết luận với quy tắc NPV.

Cú pháp và cách nhập dòng tiền

Cú pháp: =IRR(values, [guess]). Values là vùng ô chứa toàn bộ dòng tiền, bắt đầu từ năm 0. Guess là giá trị dự đoán ban đầu, không bắt buộc, mặc định 10%. Khác với hàm NPV, hàm IRR nhận cả dòng tiền năm 0 trong vùng values. Với máy dùng định dạng số Việt Nam, dấu phân cách đối số là dấu chấm phẩy.

Excel tìm IRR bằng cách thử lặp: bắt đầu từ guess, điều chỉnh dần cho đến khi NPV gần bằng 0. Nếu sau khoảng 20 lần thử mà chưa hội tụ, hàm trả về lỗi #NUM!.

Vùng values phải có ít nhất một số âm và một số dương, nếu không Excel trả về #NUM!.
Các kỳ phải cách đều nhau. Kết quả là IRR theo đúng đơn vị kỳ đó: dòng tiền theo tháng cho IRR tháng.
Ô trống và ô chữ bị bỏ qua, nên năm không có dòng tiền phải nhập 0.

Những giới hạn của IRR

IRR ngầm giả định dòng tiền thu về trong dự án được tái đầu tư với chính mức IRR. Với dự án có IRR rất cao, giả định này thường không thực tế, làm IRR phóng đại mức sinh lời thật. Hàm MIRR(values, finance_rate, reinvest_rate) khắc phục bằng cách cho bạn tự chọn lãi suất tái đầu tư.

Khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần, ví dụ dự án cần đầu tư thêm lớn ở giữa kỳ hoặc chi phí đóng cửa mỏ ở cuối kỳ, phương trình có thể có nhiều nghiệm IRR hoặc không có nghiệm. Khi đó IRR không còn đáng tin và nên quyết định theo NPV.

Khi so sánh hai dự án loại trừ lẫn nhau có quy mô hoặc thời gian khác nhau, dự án có IRR cao hơn chưa chắc tạo ra nhiều giá trị hơn. Dự án nhỏ có IRR 30% có thể có NPV thấp hơn dự án lớn có IRR 18%.

IRR và XIRR

Hàm IRR chỉ dùng được khi dòng tiền cách đều. Với các khoản đầu tư có ngày nộp và rút tiền không đều, như góp vốn nhiều đợt vào quỹ hoặc mua cổ phiếu nhiều lần, hãy dùng XIRR(values, dates, [guess]). XIRR trả về lợi suất theo năm dựa trên số ngày thực tế, nên phù hợp để đo hiệu quả đầu tư cá nhân.

Formula

=IRR(values, [guess])

values: Vùng ô chứa dòng tiền theo thứ tự thời gian, bắt đầu từ năm 0 (thường là số âm, khoản đầu tư), sau đó là các dòng tiền ròng từng kỳ.
guess: Giá trị dự đoán ban đầu cho IRR, không bắt buộc, mặc định 10%. Chỉ cần nhập khi Excel trả về #NUM! hoặc khi muốn tìm một nghiệm khác.
Kết quả: Lãi suất r sao cho tổng CF_t / (1 + r)^t, với t chạy từ 0, bằng 0. Đơn vị là lãi suất mỗi kỳ của dòng tiền.

Để kiểm tra, nhập lại IRR vừa tính vào công thức NPV: =NPV(IRR,dòng tiền từ kỳ 1)+dòng tiền năm 0 phải cho kết quả bằng 0 (hoặc rất gần 0).

Example: Tính IRR của một dự án mở cửa hàng giả định

Chuỗi cà phê Mộc Lan (số liệu giả định) cân nhắc mở cửa hàng mới với chi phí đầu tư 500 triệu đồng, dự kiến dòng tiền ròng 4 năm lần lượt 150, 180, 200 và 220 triệu đồng. Chi phí vốn của công ty là 12%/năm. Bố trí trên Excel: ô B2 nhập -500 (năm 0), các ô B3 đến B6 nhập 150, 180, 200, 220. Ô E1 nhập 12%. Đơn vị: triệu đồng.

Tại ô B8 nhập =IRR(B2:B6) và định dạng ô kiểu phần trăm 2 chữ số thập phân. Excel trả về 17,19%.
Kiểm tra bằng chiết khấu ở 17,19%: 150 / 1,1719 ≈ 128,00; 180 / 1,1719² ≈ 131,07; 200 / 1,1719³ ≈ 124,28; 220 / 1,1719⁴ ≈ 116,65.
Tổng giá trị hiện tại ≈ 128,00 + 131,07 + 124,28 + 116,65 = 500,00, đúng bằng vốn đầu tư, nên NPV tại IRR bằng 0.
So với chi phí vốn: 17,19% lớn hơn 12%, dự án đạt yêu cầu.
Đối chiếu bằng NPV: tại ô B9 nhập =NPV(E1,B3:B6)+B2, Excel trả về khoảng 59,59 triệu đồng, dương, cùng kết luận với IRR.

Cửa hàng mới của Mộc Lan có IRR khoảng 17,19%, cao hơn chi phí vốn 12% khoảng 5,2 điểm phần trăm, và NPV khoảng 59,59 triệu đồng. Khoảng cách giữa IRR và chi phí vốn là "vùng an toàn": nếu doanh thu thấp hơn dự kiến và IRR giảm xuống dưới 12%, dự án sẽ không còn đáng làm, nên cần phân tích độ nhạy với dòng tiền.

Common Mistakes

Bỏ ô năm 0 ra khỏi vùng values như khi dùng hàm NPV. Hàm IRR cần cả khoản đầu tư ban đầu, nếu không sẽ báo #NUM! vì không có số âm.
Lấy IRR của dòng tiền tháng rồi so trực tiếp với chi phí vốn năm. Phải quy đổi: IRR năm = (1 + IRR tháng)^12 - 1.
Chọn dự án có IRR cao nhất giữa các dự án loại trừ lẫn nhau mà không xem NPV, bỏ qua khác biệt về quy mô vốn.
Dùng IRR cho dòng tiền đổi dấu nhiều lần mà không kiểm tra khả năng có nhiều nghiệm.
Dùng hàm IRR cho các khoản góp vốn vào những ngày không đều thay vì dùng XIRR, làm sai lợi suất thực tế.

Quick Check

Q1. Dòng tiền ở B2:B4 lần lượt là -200 (năm 0), 0 (năm 1) và 242 (năm 2), đơn vị triệu đồng. =IRR(B2:B4) trả về bao nhiêu?
Q2. Dự án có IRR 15%, chi phí vốn của doanh nghiệp 12%, dòng tiền thông thường. Kết luận nào đúng?
Q3. Hàm IRR trên dòng tiền theo tháng trả về 1%. IRR theo năm tương đương xấp xỉ bao nhiêu?

FAQ

Vì sao hàm IRR báo lỗi #NUM!?

Thường do vùng dữ liệu không có cả số âm và số dương, hoặc Excel không hội tụ sau khoảng 20 lần thử. Hãy kiểm tra dấu của dòng tiền và thử nhập guess khác, ví dụ =IRR(B2:B6,0.2) hoặc =IRR(B2:B6,-0.1).

IRR bao nhiêu là tốt?

Không có ngưỡng chung. IRR chỉ có ý nghĩa khi so với chi phí vốn hoặc tỷ suất sinh lời yêu cầu cho mức rủi ro của dự án. Dự án rủi ro cao như khởi nghiệp cần IRR cao hơn nhiều so với dự án hạ tầng có hợp đồng dài hạn.

Khi IRR và NPV mâu thuẫn thì tin vào đâu?

Khi xếp hạng các dự án loại trừ lẫn nhau, ưu tiên NPV vì NPV đo trực tiếp giá trị tăng thêm bằng tiền và dùng giả định tái đầu tư ở chi phí vốn, thực tế hơn giả định tái đầu tư ở IRR.

IRR khác lãi suất tiền gửi thế nào?

Lãi suất tiền gửi là mức ngân hàng cam kết trả. IRR là mức sinh lời ước tính từ dòng tiền dự báo, có thể khác xa thực tế nếu giả định doanh thu, chi phí sai. IRR 15% của một dự án không an toàn như lãi suất tiền gửi 15%.