Debt-to-Income Ratio (DTI)
Tỷ lệ nợ trên thu nhập
Debt-to-income ratio, DTI (tỷ lệ nợ trên thu nhập) là tỷ lệ giữa tổng số tiền phải trả nợ hằng tháng (gốc và lãi) và thu nhập hằng tháng của người vay. Ngân hàng dùng DTI để đánh giá khả năng trả nợ trước khi cho vay, còn cá nhân dùng nó để biết mình có đang vay quá sức hay không. DTI càng cao, khả năng chịu cú sốc thu nhập càng thấp.
Explanation
DTI trả lời câu hỏi: mỗi tháng bao nhiêu phần trăm thu nhập đã bị "khóa" cho việc trả nợ? Khi tỷ lệ này cao, chỉ cần thu nhập giảm hoặc lãi suất thả nổi tăng là người vay có thể mất khả năng trả nợ. Vì vậy ngân hàng đặt ngưỡng DTI tối đa trong chính sách tín dụng, thường quanh 40% đến 50% tùy ngân hàng và nhóm khách hàng; ở Việt Nam chỉ tiêu này còn được gọi là tỷ lệ DSR (debt service ratio, tỷ lệ trả nợ trên thu nhập).
Cách tính: cộng mọi khoản phải trả hằng tháng gồm trả góp vay mua nhà, vay mua xe, vay tiêu dùng, trả góp điện thoại, khoản thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng, rồi chia cho thu nhập hằng tháng. Ngân hàng có thể dùng thu nhập trước thuế hoặc thu nhập thực nhận tùy chính sách nội bộ, và thường chỉ tính các nguồn thu nhập chứng minh được qua sao kê lương, hợp đồng lao động, hợp đồng cho thuê.
Ở các thị trường cho vay mua nhà phát triển, người ta tách front-end DTI (chỉ tính chi phí nhà ở) và back-end DTI (tính mọi khoản nợ). Khi tự lập kế hoạch, nên dùng back-end DTI và đặt ngưỡng an toàn của riêng mình thấp hơn ngưỡng ngân hàng, ví dụ dưới 35%, để vẫn còn tiền cho tiết kiệm và quỹ dự phòng.
DTI khác debt-to-equity ratio (tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu) của doanh nghiệp: DTI so dòng tiền trả nợ với dòng thu nhập, còn D/E so dư nợ với vốn. Nó cũng khác loan-to-value ratio, LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm), vốn đo khoản vay so với giá trị căn nhà. Một hồ sơ vay mua nhà thường phải đạt cả hai ngưỡng DTI và LTV.
Key Points
- DTI = tổng tiền trả nợ hằng tháng / thu nhập hằng tháng.
- Tính cả trả góp nhỏ, trả góp 0% và khoản thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng.
- Ngưỡng ngân hàng thường khoảng 40% đến 50%, ngưỡng an toàn cá nhân nên thấp hơn.
- Dùng DTI để tính ngược khoản trả góp tối đa trước khi đi xem nhà, mua xe.
Formula
DTI = Total monthly debt payments / Monthly income × 100%
- Total monthly debt payments
- Tổng tiền gốc và lãi phải trả mỗi tháng của mọi khoản vay, trả góp và thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng, lấy từ lịch trả nợ và sao kê.
- Monthly income
- Thu nhập hằng tháng chứng minh được (lương theo sao kê, thu nhập cho thuê theo hợp đồng), trước hoặc sau thuế tùy chính sách ngân hàng.
Khoản trả góp tối đa còn vay thêm được = ngưỡng DTI × thu nhập - tổng trả nợ hiện tại.
Examples
Worked Example
Kiểm tra DTI trước khi vay mua nhà
Anh Long (số liệu giả định) có thu nhập 35 triệu đồng/tháng. Anh đang trả góp xe 6 triệu, thẻ tín dụng tối thiểu 1,5 triệu và vay tiêu dùng 2 triệu đồng mỗi tháng. Khoản vay mua nhà dự kiến cần trả 10 triệu đồng/tháng. Ngân hàng áp ngưỡng DTI 50% (giả định).
- Trả nợ hiện tại = 6 + 1,5 + 2 = 9,5 triệu đồng; DTI hiện tại = 9,5 / 35 ≈ 27,1%.
- Nếu thêm khoản vay nhà: tổng trả nợ = 9,5 + 10 = 19,5 triệu đồng; DTI = 19,5 / 35 ≈ 55,7%, vượt ngưỡng 50%.
- Trả nợ tối đa theo ngưỡng = 50% × 35 = 17,5 triệu đồng.
- Khoản trả góp nhà tối đa = 17,5 - 9,5 = 8 triệu đồng/tháng.
Hồ sơ của anh Long chưa đạt nếu giữ nguyên các khoản vay khác. Anh có thể tất toán khoản vay tiêu dùng 2 triệu/tháng trước, khi đó DTI mới = (6 + 1,5 + 10) / 35 = 17,5 / 35 = 50%, vừa chạm ngưỡng, hoặc chọn căn nhà nhỏ hơn để trả góp không quá 8 triệu đồng.
Real-World Scenario
Cán bộ tín dụng thẩm định hồ sơ vay mua xe
Chị Diệp (số liệu giả định) là cán bộ tín dụng, nhận hồ sơ vay mua ô tô của một khách hàng thu nhập 40 triệu đồng/tháng. Báo cáo thông tin tín dụng cho thấy khách còn hai khoản trả góp điện thoại và laptop mà khách không kê khai.
Chị cộng đủ mọi khoản trả nợ từ báo cáo tín dụng, không chỉ phần khách tự khai, và thấy DTI thực tế cao hơn ngưỡng. Thay vì từ chối, chị đề xuất giảm số tiền vay hoặc kéo dài thời hạn để khoản trả góp hằng tháng thấp hơn, đồng thời ghi nhận rủi ro trong tờ trình.
Common Mistakes
Common Mistake
Bỏ quên trả góp 0% và thẻ tín dụng
Chị Nga (số liệu giả định) thu nhập 30 triệu đồng, tự tính DTI chỉ gồm khoản vay xe 8 triệu: 8 / 30 ≈ 26,7%, rồi yên tâm vay thêm.
Chị quên trả góp 0% điện thoại 3 triệu và thanh toán tối thiểu thẻ 1 triệu đồng. DTI thực tế = (8 + 3 + 1) / 30 = 12 / 30 = 40%. Trả góp 0% vẫn là nợ phải trả mỗi tháng, nên phải tính vào DTI.
- Bỏ qua các khoản trả góp 0% và thanh toán tối thiểu thẻ tín dụng khi tính DTI.
- Cộng thu nhập không chứng minh được hoặc thu nhập của người không cùng đứng tên khoản vay.
- Vay tới sát ngưỡng ngân hàng, không chừa dư địa cho lãi suất thả nổi tăng.
- Nhầm DTI (dòng tiền trả nợ / thu nhập) với LTV (khoản vay / giá trị tài sản).