Loan-to-Value Ratio (LTV)
Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm
Loan-to-value ratio (LTV, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm) là tỷ lệ giữa số tiền vay và giá trị tài sản bảo đảm do ngân hàng định giá. LTV càng cao thì người vay góp vốn tự có càng ít và đệm bảo vệ cho ngân hàng khi giá tài sản giảm càng mỏng. Đây là chỉ số cốt lõi trong cho vay mua nhà, mua xe và cho vay thế chấp.
Explanation
LTV trả lời câu hỏi: nếu phải bán tài sản, ngân hàng còn bao nhiêu đệm? Với LTV 70%, giá tài sản có thể giảm khoảng 30% (chưa kể chi phí xử lý) trước khi ngân hàng bắt đầu chịu lỗ. Vì vậy ngân hàng đặt trần LTV khác nhau theo loại tài sản: bất động sản có pháp lý rõ thường được cho vay tỷ lệ cao hơn xe ô tô, máy móc chuyên dụng hay hàng tồn kho.
Mẫu số của LTV là giá trị do ngân hàng hoặc đơn vị thẩm định giá độc lập xác định, không phải giá mua người vay thỏa thuận. Khi mua nhà với giá cao hơn thị trường, giá định giá thấp hơn giá mua và số tiền vay được sẽ thấp hơn dự kiến. Trong suốt khoản vay, LTV giảm dần khi trả bớt gốc, nhưng tăng lên nếu giá tài sản giảm; ngân hàng định giá lại định kỳ và có thể yêu cầu bổ sung tài sản.
Ở Việt Nam, pháp luật không đặt một trần LTV chung cho mọi khoản vay mua nhà; các ngân hàng tự đặt trần trong chính sách tín dụng nội bộ. Tuy nhiên LTV có tác động trực tiếp tới vốn: theo Thông tư 41/2016/TT-NHNN, trọng số rủi ro của khoản vay thế chấp nhà ở phụ thuộc vào LTV, nên khoản vay LTV cao làm ngân hàng tốn nhiều vốn hơn. Trên thế giới, nhiều ngân hàng trung ương dùng trần LTV như công cụ an toàn vĩ mô để hạ nhiệt thị trường bất động sản.
LTV khác debt-to-income ratio (DTI, tỷ lệ nợ trên thu nhập). LTV đo mức bảo đảm bằng tài sản, DTI đo khả năng trả nợ từ thu nhập. Một hồ sơ tốt cần cả hai: LTV vừa phải và DTI trong ngưỡng an toàn.
Key Points
- LTV = số tiền vay / giá trị tài sản bảo đảm do ngân hàng định giá.
- LTV thấp: đệm an toàn dày, người vay góp nhiều vốn tự có hơn.
- Mẫu số là giá định giá, không phải giá mua.
- LTV thay đổi theo thời gian khi trả gốc và khi giá tài sản biến động.
- Đi cùng DTI: LTV đo tài sản, DTI đo thu nhập.
Formula
LTV = Loan amount / Appraised value of collateral
- Loan amount
- Số tiền vay ban đầu hoặc dư nợ hiện tại, theo hợp đồng tín dụng và sao kê khoản vay.
- Appraised value of collateral
- Giá trị tài sản bảo đảm do ngân hàng hoặc đơn vị thẩm định giá xác định, trong biên bản định giá.
Examples
Worked Example
Tính số tiền vay và vốn tự có khi mua căn hộ
Chị Linh (giả định) mua căn hộ giá 4 tỷ đồng. Ngân hàng định giá căn hộ 3,8 tỷ đồng và cho vay tối đa LTV 70%. Ba năm sau, dư nợ còn 2,2 tỷ đồng và giá định giá lại là 4,4 tỷ đồng.
- Số tiền vay tối đa = 3,8 × 70% = 2,66 tỷ đồng.
- Vốn tự có cần chuẩn bị = 4 - 2,66 = 1,34 tỷ đồng, bằng 1,34 / 4 = 33,5% giá mua.
- LTV ban đầu tính trên giá định giá = 2,66 / 3,8 = 70%.
- LTV sau 3 năm = 2,2 / 4,4 = 50%.
Vì giá định giá thấp hơn giá mua, chị Linh phải góp 33,5% thay vì 30% như dự tính. Sau 3 năm LTV giảm còn 50%, chị có thể đàm phán lãi suất tốt hơn hoặc chuyển khoản vay sang ngân hàng khác với điều kiện ưu đãi hơn.
Real-World Scenario
Ngân hàng điều chỉnh khẩu vị LTV theo chu kỳ thị trường
Giám đốc khối bán lẻ của một ngân hàng (giả định) thấy giá căn hộ ở một khu vực tăng 40% trong 2 năm, nhiều hồ sơ vay mua nhà đầu tư thứ hai xin LTV 80%.
Ngân hàng hạ trần LTV cho căn nhà thứ hai xuống 60%, giữ 70% cho người mua nhà để ở, và tăng tần suất định giá lại. Khi giá khu vực điều chỉnh giảm 20% năm sau, danh mục vẫn còn đệm và tỷ lệ nợ xấu mảng cho vay mua nhà gần như không đổi.
Common Mistakes
Common Mistake
Tính số tiền vay theo giá mua thay vì giá định giá
Anh Nam tính rằng mua nhà 4 tỷ đồng với LTV 70% sẽ vay được 2,8 tỷ đồng nên chỉ chuẩn bị 1,2 tỷ đồng tiền mặt và ký hợp đồng đặt cọc.
Ngân hàng định giá căn nhà 3,8 tỷ đồng nên chỉ cho vay 2,66 tỷ đồng. Anh Nam thiếu 140 triệu đồng sát ngày thanh toán và có nguy cơ mất cọc. Cách đúng: xin ngân hàng định giá sơ bộ trước khi đặt cọc và tính LTV trên giá định giá.
- Tính LTV trên giá mua thay vì giá trị định giá của ngân hàng.
- Nghĩ LTV cố định suốt khoản vay, quên rằng giá tài sản giảm làm LTV tăng.
- Chỉ nhìn LTV mà bỏ qua khả năng trả nợ từ thu nhập (DTI).
- Vay LTV tối đa rồi dùng thêm vay tiêu dùng để trả phần vốn tự có, làm rủi ro thực tế cao hơn nhiều.