Mortgage
Vay thế chấp mua nhà
Mortgage (vay thế chấp mua nhà) là khoản vay dài hạn dùng để mua nhà, trong đó chính căn nhà được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho ngân hàng. Người vay trả dần gốc và lãi theo tháng trong nhiều năm, thường 10 đến 25 năm. Nếu không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn.
Explanation
Với phần lớn gia đình, mortgage là khoản nợ lớn nhất trong đời, nên vài điểm phần trăm lãi suất hay vài năm thời hạn đã tạo chênh lệch hàng trăm triệu đồng tiền lãi. Hiểu cấu trúc khoản vay giúp người mua nhà so sánh các gói vay và ước tính đúng gánh nặng hằng tháng trước khi đặt cọc.
Ba thông số chính là loan-to-value, LTV (tỷ lệ cho vay trên giá trị nhà, thường tối đa khoảng 70% đến 80% tùy ngân hàng), thời hạn vay và lãi suất. Ở Việt Nam, gói vay phổ biến có lãi suất ưu đãi cố định trong 6 đến 36 tháng đầu, sau đó chuyển sang floating interest rate (lãi suất thả nổi) bằng lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng một biên độ. Người vay cũng cần đọc kỹ phí trả nợ trước hạn.
Có hai cách trả nợ thường gặp. Ngân hàng Việt Nam phổ biến cách gốc chia đều, lãi tính trên dư nợ giảm dần: tháng đầu trả nhiều nhất rồi giảm dần. Cách annuity (niên kim, trả đều) giữ khoản trả hằng tháng gần như không đổi: phần lãi lớn ở đầu kỳ, phần gốc tăng dần. Cách gốc đều có tổng lãi thấp hơn nhưng áp lực những năm đầu lớn hơn.
Mortgage khác vay tín chấp tiêu dùng ở chỗ có tài sản bảo đảm nên lãi suất thấp hơn và thời hạn dài hơn nhiều. Trước khi vay, nên kiểm tra debt-to-income ratio (tỷ lệ nợ trên thu nhập) với khoản trả của tháng đầu tiên và với kịch bản lãi suất sau ưu đãi tăng lên, đồng thời giữ quỹ dự phòng vài tháng tiền trả góp.
Key Points
- Ba thông số chính: LTV, thời hạn, lãi suất (ưu đãi và thả nổi sau ưu đãi).
- Gốc đều, lãi giảm dần: tháng đầu trả cao nhất, tổng lãi thấp hơn annuity.
- Lập kế hoạch theo lãi suất sau ưu đãi, không theo lãi suất ưu đãi.
- Đọc kỹ phí trả nợ trước hạn và cách xác định biên độ thả nổi.
- Kiểm tra DTI với khoản trả cao nhất trước khi ký hợp đồng.
Formula
Gốc đều: Payment(t) = P / n + Outstanding(t) × r; Annuity: PMT = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)
- P
- Số tiền vay ban đầu, bằng giá nhà × LTV, ghi trong hợp đồng tín dụng.
- r
- Lãi suất tháng = lãi suất năm / 12, theo hợp đồng ở từng giai đoạn.
- n
- Tổng số kỳ trả nợ tính bằng tháng (20 năm = 240 tháng).
- Outstanding(t)
- Dư nợ gốc còn lại đầu tháng t, xem trên lịch trả nợ.
Examples
Worked Example
Khoản trả hằng tháng khi vay 70% giá căn hộ
Vợ chồng anh Đạt (số liệu giả định) mua căn hộ 3 tỷ đồng, vay 70% trong 20 năm, lãi suất giả định 9%/năm trong suốt thời hạn, trả theo cách gốc chia đều, lãi trên dư nợ giảm dần.
- Số tiền vay = 3.000 × 70% = 2.100 triệu đồng; vốn tự có = 3.000 - 2.100 = 900 triệu đồng.
- Gốc mỗi tháng = 2.100 / 240 = 8,75 triệu đồng; lãi suất tháng = 9% / 12 = 0,75%.
- Tháng 1: lãi = 2.100 × 0,75% = 15,75 triệu; tổng trả = 8,75 + 15,75 = 24,5 triệu đồng.
- Tháng cuối: lãi = 8,75 × 0,75% ≈ 0,07 triệu; tổng trả ≈ 8,82 triệu đồng.
- Tổng lãi cả kỳ = 2.100 × 0,75% × 241 / 2 ≈ 1.897,88 triệu đồng. Nếu trả theo annuity, mỗi tháng ≈ 18,89 triệu và tổng lãi ≈ 2.434,62 triệu đồng.
Theo cách gốc đều, tháng đầu phải trả 24,5 triệu đồng rồi giảm dần, tổng lãi khoảng 1,9 tỷ đồng. Cách annuity nhẹ hơn ở đầu kỳ (≈ 18,89 triệu) nhưng tổng lãi cao hơn khoảng 537 triệu đồng. Với ngưỡng DTI 50%, gia đình cần thu nhập ít nhất 24,5 / 50% = 49 triệu đồng/tháng nếu không có khoản nợ nào khác.
Real-World Scenario
So sánh hai gói vay ưu đãi
Chị Trang (số liệu giả định) được chào hai gói: gói A ưu đãi 6%/năm cố định 12 tháng rồi thả nổi bằng lãi suất tham chiếu cộng 3,5%; gói B ưu đãi 7,5%/năm cố định 36 tháng rồi cộng biên độ 3%.
Chị lập bảng khoản trả tháng cho 5 năm đầu với giả định lãi suất tham chiếu 6% và 7%. Gói A rẻ hơn năm đầu nhưng từ năm thứ hai lãi suất lên 9,5% đến 10,5%, trong khi gói B giữ 7,5% ba năm rồi lên 9% đến 10%. Vì dự định trả bớt nợ sau 3 năm, chị chọn gói B, sau khi kiểm tra phí trả trước hạn của gói B bằng 0 từ năm thứ tư.
Common Mistakes
Common Mistake
Lập kế hoạch theo lãi suất ưu đãi
Anh Tài (số liệu giả định) vay 2.100 triệu đồng trong 20 năm, gốc đều, lãi ưu đãi 6,5%/năm trong 24 tháng đầu rồi thả nổi, thực tế lên 10%/năm. Anh tính khả năng trả nợ dựa trên khoản trả tháng đầu.
Tháng 1: 8,75 + 2.100 × 6,5% / 12 = 8,75 + 11,375 = 20,125 triệu đồng. Tháng 25: dư nợ còn 2.100 - 24 × 8,75 = 1.890 triệu, lãi = 1.890 × 10% / 12 = 15,75 triệu, tổng trả = 24,5 triệu đồng, cao hơn tháng đầu khoảng 21,7%. Cách đúng là kiểm tra khả năng trả nợ ở lãi suất sau ưu đãi cộng thêm một mức dự phòng.
- Tính khả năng trả nợ theo lãi suất ưu đãi thay vì lãi suất thả nổi sau ưu đãi.
- Không đọc điều khoản phí trả nợ trước hạn và cách xác định biên độ.
- Dồn hết tiền vào phần vốn tự có, không giữ quỹ dự phòng cho tiền trả góp.
- Chỉ so sánh khoản trả tháng đầu mà không so tổng lãi cả kỳ giữa các gói.
Exam Tip
CFA Level I (Fixed Income) dùng khoản vay thế chấp trả đều để giải thích lịch trả nợ, trả trước hạn (prepayment) và mortgage-backed securities; cần phân biệt phần lãi và phần gốc trong mỗi kỳ.