Internal Rate of Return (IRR)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ
Internal rate of return (IRR, tỷ suất hoàn vốn nội bộ) là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV của một dự án bằng 0. IRR cho biết tỷ suất sinh lời bình quân mỗi năm mà dự án tạo ra trên vốn đầu tư, và dự án được chấp nhận khi IRR cao hơn chi phí vốn.
Explanation
IRR trả lời câu hỏi: dự án này "lãi" bao nhiêu phần trăm mỗi năm? Vì là một tỷ lệ phần trăm, IRR dễ so sánh với lãi suất vay, chi phí vốn hay tỷ suất yêu cầu (hurdle rate), nên rất được ban lãnh đạo và ngân hàng ưa dùng. Quy tắc: IRR > chi phí vốn thì chấp nhận, IRR < chi phí vốn thì loại.
IRR không có công thức giải trực tiếp khi dự án kéo dài trên hai năm; phải thử dần (trial and error) hoặc dùng máy tính tài chính, hàm IRR của bảng tính. Cách thủ công: chọn hai mức lãi suất cho NPV trái dấu rồi nội suy tuyến tính để ước lượng.
Với dự án độc lập có dòng tiền thông thường (âm trước, dương sau), IRR và NPV cho cùng kết luận. Nhưng IRR có ba hạn chế. Thứ nhất, khi so sánh dự án loại trừ nhau khác quy mô hoặc khác thời điểm dòng tiền, IRR có thể chọn sai. Thứ hai, dòng tiền đổi dấu nhiều lần có thể cho nhiều IRR hoặc không có IRR. Thứ ba, IRR ngầm giả định dòng tiền thu về được tái đầu tư với chính IRR, điều thường không thực tế khi IRR rất cao. Modified IRR (MIRR) khắc phục giả định tái đầu tư này.
Trong thực tế ở Việt Nam, IRR thường xuất hiện trong báo cáo nghiên cứu khả thi dự án bất động sản, năng lượng và trong hồ sơ vay vốn ngân hàng. Người đọc nên luôn hỏi kèm NPV và quy mô vốn, vì một IRR 40% trên khoản vốn nhỏ có thể tạo ít giá trị hơn IRR 18% trên khoản vốn lớn.
Key Points
- IRR là tỷ lệ chiết khấu tại đó NPV = 0.
- Chấp nhận dự án khi IRR > chi phí vốn (hurdle rate).
- Dự án loại trừ nhau khác quy mô: dùng NPV, không dùng IRR.
- Dòng tiền đổi dấu nhiều lần có thể cho nhiều IRR.
- Giả định tái đầu tư theo IRR; MIRR thực tế hơn.
Formula
0 = CF0 + CF1 / (1 + IRR)^1 + CF2 / (1 + IRR)^2 + ... + CFn / (1 + IRR)^n
- CF0
- Vốn đầu tư ban đầu (số âm).
- CFt
- Dòng tiền ròng tăng thêm của năm t.
- IRR
- Tỷ lệ cần tìm, giải bằng thử dần hoặc hàm IRR.
- n
- Số năm của dự án.
Nội suy gần đúng: IRR ≈ r1 + NPV1 / (NPV1 - NPV2) × (r2 - r1), với NPV1 > 0 tại r1 và NPV2 < 0 tại r2.
Examples
Worked Example
Ước tính IRR của hệ thống điện mặt trời áp mái
Công ty TNHH Dệt may Phú Thịnh (số liệu giả định) lắp hệ thống điện mặt trời áp mái giá 1.000 triệu đồng, tiết kiệm tiền điện 400 triệu đồng mỗi năm trong 3 năm (giả định đơn giản hóa vòng đời). Chi phí vốn của công ty là 8%.
- Thử r = 9%: hệ số annuity = (1 - 1,09^-3) / 0,09 = 2,5313; NPV = 400 × 2,5313 - 1.000 = 1.012,52 - 1.000 = 12,52 triệu đồng.
- Thử r = 10%: hệ số annuity = 2,4869; NPV = 400 × 2,4869 - 1.000 = 994,76 - 1.000 = -5,24 triệu đồng.
- Nội suy: IRR ≈ 9% + 12,52 / (12,52 + 5,24) × 1% = 9% + 0,70% = 9,70%.
- So sánh: 9,70% > 8% chi phí vốn.
IRR khoảng 9,70%, cao hơn chi phí vốn 8% nên dự án đạt yêu cầu. Biên an toàn chỉ khoảng 1,7 điểm phần trăm, vì vậy công ty nên kiểm tra độ nhạy với sản lượng điện và giá điện.
Real-World Scenario
Ngân hàng đọc IRR trong hồ sơ vay dự án
Chị Thu, chuyên viên thẩm định tín dụng (giả định), nhận hồ sơ dự án khu nghỉ dưỡng với IRR 22% do chủ đầu tư tự lập. Lãi suất cho vay dự kiến 11%.
Chị không dừng ở con số 22% mà kiểm tra giả định giá phòng, công suất và tiến độ. Khi hạ công suất phòng xuống mức bình quân của khu vực, IRR còn 13%, chỉ cao hơn lãi vay chút ít. Chị đề xuất tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu và thêm tài sản bảo đảm trước khi cho vay.
Exam Practice
Câu hỏi kiểu CFA Level I (Corporate Issuers)
Dự án có dòng tiền -100, 50, 60. Hurdle rate là 8%. Tính IRR gần đúng và quyết định.
- Ở 6%: 50 / 1,06 + 60 / 1,06^2 = 100,57, NPV = 0,57.
- Ở 7%: 50 / 1,07 + 60 / 1,07^2 = 99,14, NPV = -0,86.
- IRR ≈ 6% + 0,57 / (0,57 + 0,86) × 1% ≈ 6,40% (chính xác 6,39%).
- Kiểm tra NPV ở 8%: 46,30 + 51,44 - 100 = -2,26.
IRR ≈ 6,39% < 8% và NPV ở 8% âm, nên loại dự án. Bẫy: thấy tổng dòng tiền 110 > 100 rồi kết luận dự án sinh lời 10%.
Common Mistakes
Common Mistake
Chọn dự án theo IRR khi hai dự án khác quy mô
Hai dự án loại trừ nhau, chi phí vốn 10%. Dự án A: vốn 500 triệu đồng, thu 300 triệu đồng/năm trong 3 năm. Dự án B: vốn 2.000 triệu đồng, thu 1.000 triệu đồng/năm trong 3 năm. Trưởng phòng chọn A vì IRR của A là 36,31%, cao hơn 23,38% của B.
- Hệ số annuity 3 năm ở 10% = 2,4869.
- NPV A = 300 × 2,4869 - 500 = 746,07 - 500 = 246,07 triệu đồng.
- NPV B = 1.000 × 2,4869 - 2.000 = 2.486,90 - 2.000 = 486,90 triệu đồng.
B tạo thêm khoảng 487 triệu đồng giá trị, gần gấp đôi A, dù IRR thấp hơn. Với dự án loại trừ nhau, chọn theo NPV.
- Chọn giữa các dự án loại trừ nhau bằng IRR thay vì NPV.
- Tin vào một IRR duy nhất khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần.
- So sánh IRR với lãi suất vay thay vì với chi phí vốn phù hợp rủi ro dự án.
- Quên rằng IRR cao trên vốn nhỏ có thể tạo ít giá trị tuyệt đối.
Exam Tip
CFA Level I (Corporate Issuers) và ACCA FM thường hỏi xung đột NPV và IRR, multiple IRR và giả định tái đầu tư; ACCA FM yêu cầu tính IRR bằng nội suy hai mức lãi suất, CMA Part 2 hỏi thêm MIRR.