Lease Accounting (IFRS 16)
Kế toán thuê tài sản
Lease accounting theo IFRS 16 (kế toán thuê tài sản) yêu cầu bên thuê ghi nhận hầu hết hợp đồng thuê lên bảng cân đối dưới dạng right-of-use asset, ROU (tài sản quyền sử dụng) và lease liability (nợ thuê). Nợ thuê bằng present value (giá trị hiện tại) của các khoản tiền thuê phải trả. Chi phí thuê trên báo cáo kết quả kinh doanh được thay bằng khấu hao tài sản quyền sử dụng và chi phí lãi.
Explanation
Trước IFRS 16, nhiều doanh nghiệp bán lẻ, hàng không, chuỗi cà phê thuê mặt bằng và máy bay với giá trị rất lớn nhưng không ghi nợ, vì là operating lease (thuê hoạt động) chỉ ghi chi phí thuê hằng kỳ. Điều này làm nợ và tài sản bị đánh giá thấp, khó so sánh với doanh nghiệp đi vay để mua tài sản. IFRS 16 (hiệu lực từ 2019) dùng một mô hình duy nhất cho bên thuê: thuê là đi vay để mua quyền sử dụng tài sản.
Tại ngày bắt đầu, bên thuê ghi nợ thuê bằng giá trị hiện tại của tiền thuê, chiết khấu theo lãi suất ngầm định của hợp đồng hoặc incremental borrowing rate (lãi suất đi vay biên). Tài sản quyền sử dụng ban đầu bằng nợ thuê cộng chi phí trực tiếp ban đầu. Sau đó, tài sản được khấu hao đường thẳng; nợ thuê tăng theo lãi và giảm khi trả tiền. Hợp đồng ngắn hạn (12 tháng trở xuống) và tài sản giá trị thấp được miễn.
Ảnh hưởng lên số liệu: EBITDA tăng vì tiền thuê không còn trong chi phí hoạt động; nợ phải trả, debt-to-equity (nợ trên vốn chủ sở hữu) và net debt to EBITDA thay đổi; tổng chi phí những năm đầu cao hơn tiền thuê vì lãi tính trên dư nợ lớn (front-loaded). Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ, phần trả gốc chuyển sang hoạt động tài chính, nên dòng tiền hoạt động tăng dù tiền thực chi không đổi.
US GAAP (ASC 842) cũng đưa thuê lên bảng cân đối nhưng giữ hai loại cho bên thuê: operating lease vẫn ghi một khoản chi phí thuê đều mỗi năm. Chuẩn mực Việt Nam VAS 06 vẫn phân biệt thuê tài chính và thuê hoạt động, thuê hoạt động không ghi nợ, nên báo cáo theo VAS của chuỗi bán lẻ thường có nợ thấp hơn đáng kể so với cùng doanh nghiệp lập theo IFRS.
Key Points
- Bên thuê ghi tài sản quyền sử dụng và nợ thuê cho hầu hết hợp đồng.
- Nợ thuê = giá trị hiện tại tiền thuê, chiết khấu theo lãi suất ngầm định hoặc lãi suất đi vay biên.
- Chi phí gồm khấu hao và lãi, cao hơn tiền thuê ở những năm đầu.
- EBITDA và dòng tiền hoạt động tăng, nợ và đòn bẩy tăng.
- VAS 06 và US GAAP vẫn còn phân loại thuê hoạt động cho bên thuê.
Formula
Lease liability(0) = Σ Lease payment(t) / (1 + r)^t; Interest(t) = r × Opening liability(t); Closing liability = Opening liability + Interest - Payment
- Lease payment(t)
- Tiền thuê cố định phải trả ở kỳ t theo hợp đồng (gồm cả khoản cố định trên thực chất và giá thực hiện quyền mua nếu chắc chắn thực hiện).
- r
- Lãi suất ngầm định trong hợp đồng, nếu không xác định được thì dùng lãi suất đi vay biên của bên thuê.
- Opening liability(t)
- Số dư nợ thuê đầu kỳ t.
Khấu hao ROU thường bằng giá trị ban đầu chia cho thời gian thuê (hoặc thời gian sử dụng nếu quyền sở hữu chuyển giao).
Examples
Worked Example
Ghi nhận hợp đồng thuê mặt bằng cửa hàng
Chuỗi cà phê Mộc Lan (số liệu giả định) thuê mặt bằng 5 năm, tiền thuê 600 triệu đồng/năm trả cuối mỗi năm, lãi suất đi vay biên 10%/năm, không có chi phí trực tiếp ban đầu.
- Nợ thuê ban đầu = 600 × [1 - 1,1^(-5)] / 0,1 = 600 × 3,7908 ≈ 2.274,47 triệu đồng; ROU cũng bằng 2.274,47 triệu đồng.
- Năm 1: lãi = 2.274,47 × 10% ≈ 227,45 triệu; khấu hao ROU = 2.274,47 / 5 ≈ 454,89 triệu đồng.
- Tổng chi phí năm 1 = 227,45 + 454,89 = 682,34 triệu đồng, cao hơn tiền thuê 600 triệu đồng.
- Nợ thuê cuối năm 1 = 2.274,47 + 227,45 - 600 = 1.901,92 triệu đồng.
- Năm 2: lãi = 1.901,92 × 10% ≈ 190,19 triệu đồng, tổng chi phí ≈ 190,19 + 454,89 = 645,08 triệu đồng, giảm dần qua các năm.
Theo IFRS 16, Mộc Lan ghi thêm khoảng 2.274 triệu đồng nợ cho một cửa hàng. EBITDA tăng 600 triệu đồng mỗi năm vì tiền thuê không còn trong chi phí hoạt động, nhưng lợi nhuận năm 1 thấp hơn 82,34 triệu đồng so với cách ghi chi phí thuê đơn thuần.
Real-World Scenario
Ngân hàng xem lại điều kiện vay sau khi áp dụng IFRS 16
Chị Vy, cán bộ tín dụng, thấy một chuỗi bán lẻ (giả định) chuyển sang IFRS có net debt to EBITDA tăng từ 1,5 lên 2,6 lần dù không vay thêm đồng nào, vượt ngưỡng 2,5 trong cam kết vay (covenant).
Chị Vy tách nợ thuê khỏi nợ vay, tính cả chỉ số trước và sau IFRS 16, và đề xuất sửa định nghĩa covenant cho rõ có hay không tính nợ thuê. Kết luận: rủi ro kinh doanh không đổi, chỉ có cách trình bày thay đổi, nhưng nghĩa vụ tiền thuê vẫn là cam kết cố định cần đưa vào đánh giá.
Exam Practice
Câu hỏi kiểu ACCA FR / CFA Level I
Một hợp đồng thuê 3 năm, trả 100 đầu mỗi năm, lãi suất 8%. Hỏi nợ thuê ban đầu.
- Khoản trả đầu tiên trả ngay, không chiết khấu: 100.
- Hai khoản còn lại: 100 / 1,08 + 100 / 1,08^2 = 92,59 + 85,73 = 178,32.
- Giá trị hiện tại = 100 + 178,32 = 278,32; nợ thuê sau khi trả khoản đầu = 178,32.
ROU ban đầu là 278,32, nợ thuê còn lại ngay sau khoản trả đầu tiên là 178,32. Bẫy là chiết khấu cả ba khoản như trả cuối kỳ (cho 257,71).
Common Mistakes
Common Mistake
So sánh EBITDA giữa công ty IFRS và công ty VAS
Một nhà phân tích so sánh chuỗi A (IFRS 16, EBITDA 300 tỷ đồng) với chuỗi B (VAS, EBITDA 220 tỷ đồng, chi phí thuê hoạt động 90 tỷ đồng) và kết luận A hiệu quả hơn hẳn.
Cộng tiền thuê vào EBITDA của B thì được 220 + 90 = 310 tỷ đồng, ngang hoặc hơn A. Cách đúng là đưa hai công ty về cùng nền tảng: hoặc cộng tiền thuê vào EBITDA và vốn hóa nợ thuê cho B, hoặc dùng EBITDAR (trước tiền thuê) cho cả hai.
- Coi IFRS 16 làm doanh nghiệp vay thêm, trong khi chỉ thay đổi cách trình bày nghĩa vụ thuê đã có.
- So sánh EBITDA, đòn bẩy giữa công ty IFRS 16 và công ty VAS hoặc US GAAP operating lease mà không điều chỉnh.
- Chiết khấu tiền thuê trả đầu kỳ như trả cuối kỳ.
- Quên rằng tổng chi phí thuê theo IFRS 16 cao ở đầu và giảm dần, không đều như tiền thuê.
Exam Tip
CFA Level I và II (Financial Statement Analysis) hỏi ảnh hưởng của IFRS 16 so với ASC 842 lên EBITDA, đòn bẩy và dòng tiền; ACCA FR có câu tính nợ thuê, lãi, khấu hao ROU và phân loại nợ ngắn hạn, dài hạn.